特朗普的《大而美法案》（One Big Beautiful Bill Act）已經在國會透過，身邊不少小夥伴都在熱烈討論。這份法案內容非常龐雜，既包括大幅削減稅率、新能源補貼和社會保障支出調整，也涉及軍費和邊境安全的增加等多項內容。
其中最受關注的，還是這次的減稅條款。這可能是美國減稅幅度最大的一次稅務改革，關乎我們每一個普通人的“錢包”，也直接影響到我們華人群體的工作、生活方式和財務規劃。
不僅如此，法案中的多個稅務減免條款都會對美國房地產市場產生深遠影響，這些都會影響我們的買家、投資者。今天就和Claire一起來看看，這次“大而美法案”到底有哪些重點內容，到底會對房市、投資者、買家們會產生哪些實質性的影響？
降低個人所得稅率
本次的大而美法案降低了收入的稅率，並且將降低後的低稅率永久化。在大而美法案之前，我們的稅率交的百分比是10%、15%、25%等等。大而美法案出來後，會把之前的15%降到12%，之前的25%降到22%，以此類推永久降低稅率，對我們每個人來說都是一個好訊息。
標準抵扣額提高
在美國，每位納稅人都享有一定額度的標準抵扣standard deduction，也就是每年一定金額的收入可以免稅，額度根據申報身份而不同（分為單身、已婚、戶主等）。
本次法案將原本的抵扣金額直接翻倍，並在此基礎上額外增加通脹調整額度$1,000。
單身抵扣額：$7,500 → $15,000 + 通脹補貼
已婚聯合申報：$15,000 → $30,000 + 通脹補貼
等於說，每個人可免稅的收入又多出一大塊，進一步減輕了整體稅務。
SALT州稅和地方稅可抵扣稅額上限提高
SALT全稱是state and local tax deduction，它包含向州政府繳納的地產稅、州所得稅、城市稅。用全年收入總數減去SALT可扣除的專案，就會得出聯邦所得稅的最終應稅所得，然後再按照家庭總收入的不同稅率就能計算出大家最終要繳納的聯邦稅了。
長期以來，高稅州（加州、紐約、新澤西）居民報稅時最多隻能抵扣$10,000，但現在大而美法案把SALT的上限提高到了$40,000。對於年收入超過50萬美元的納稅人，這項抵扣將逐步取消。五年後，抵扣限額將恢復到2017年稅法規定的1萬美元。
對房產市場會有何影響？
上面這幾項減稅政策將會帶來實質性減負，對加州、紐約等高稅州的購房者來說，可顯著減輕房產稅負擔，每年最多可省下數千甚至上萬美元的稅費。
100%加速折舊迴歸
這條適用於合格的商業資產與出租房。合格的商業資產是指：比如老李是一個做生意的人，他要買一輛商務車用來經營生意，那麼這輛商務車就屬於合格的商業資產。老李花了5萬買這輛車，根據大而美法案，在他買了這輛車的第一年內，就可以把這5萬塊錢全部拿來抵扣收入稅。
投資房產有一點不同，就是需要做成本分解。比如說一棟100萬的房子，這100萬肯定是不能都用來抵稅的，要分為三部分：
土地價值，假設25萬。
房子建築（地基、牆等等），壽命比較長，折舊是按照27.5年來的，假設50萬。
房子內部資產（下水道、電器、地板、屋頂、熱水器等等），壽命比較短，假設25萬。那麼在你買了這棟房子的第一年內，這25萬就可以全部抵扣收入，是一筆非常大的折舊。
對房產投資者/房東會有何影響？
大幅度降低當年應稅收入：按照法案，出租房屋中“短壽命資產”（如廚房裝置、地板、屋頂、暖通空調、水管、電線等）在成本分解後，可在當年一次性全額折舊抵扣
現金流改善：當年稅款下降，相當於房東手中多留下一筆資金，還可以進行維修翻新、還貸或再投資，提高整體投資回報率
短壽命資產全額抵扣後，剩餘結構性資產仍按27.5年線性折舊，未來每年依舊有穩定的折舊抵扣
兒童稅務補貼
在2025-2028年期間，家庭在報稅時可為每位符合條件的子女申請$2,500的兒童稅收抵免Child Tax Credit，比以往更高。
這部分是直接減免應交稅額，非常適合有撫養小孩的家庭。
遺產稅
同樣，大而美法案將每個人的遺產免稅額度翻倍，每個人有1,500萬的遺產傳承額度，如果是夫妻雙方的話，則會有3,000萬的遺產傳承免稅額度。
但注意，這只是聯邦規定，各州對遺產稅的規定可能不同，需要分別規劃。
住房貸款利息抵扣限制不放寬
雖然大而美法案在很多地方減稅了，但在住房貸款利息抵扣這塊還是維持“緊縮”。
如果你房貸超過$750,000，超過部分的利息是不能用來抵稅的，大而美法案繼續保持了這個限制，沒有放寬。
小費收入稅收減免
這次大而美法案特別規定了“合格小費”的定義，當然也只有這些行業的員工纔有資格享受小費收入的稅收扣除（這些行業的名單，財政部會在法案頒佈後90天內公佈）。
根據大而美法案，在2025-2028年，員工可從應稅收入中扣除最高2.5萬美元的小費。如果年收入超過15萬美元，最高扣除額度會慢慢縮減。
這條也僅適用於聯邦所得稅，不適用於州稅。
工薪階層加班收入免稅
如果你是上班族，在2025-2028年期間，每週超過40小時的加班部分的工資可以免稅，可以大大提高加班收入的實際收益。
但這項優惠有收入門檻：年薪超過$80,000的個人，不適用該條減免。所以對於中等收入的工薪階層而言，是個很好的訊息了。
65歲以上納稅人可享額外$4,000抵扣
如果你已年滿65歲，除了基本的標準抵扣外，每年還可以額外享有$4,000的稅務抵扣。這些納稅人的收入在一年不能超過75,000美金，夫妻聯合是15萬美金。
車貸利息最多可抵$10,000
現行稅法中，個人買車所產生的貸款利息是不允許抵稅的，而本次大而美法案將允許納稅人在購車當年，最多抵扣$10,000的車貸利息。
更重要的是，這項抵扣可以和標準抵扣同時使用。不過這項優惠也設定了收入門檻：單身收入超過$100,000；已婚家庭超過$200,000的無法享受這個抵扣。
而且這條抵扣只適用於在美國組裝的汽車。
清潔能源裝置抵扣將截止於2025年底
目前聯邦政府允許安裝太陽能板、小型風電、太陽能熱水器等清潔能源裝置的家庭，申請30%的裝置成本作為稅務抵扣。
大而美法案將此抵扣限定至2025年12月31日，也就是說想享受這筆節能補貼的朋友，要儘快安排施工了。
逐步取消清潔能源稅收抵免
除了上面說的清潔能源裝置抵扣截止，到2025年9月，電動汽車稅收抵免將逐步取消；至2026年6月，電動汽車充電稅收抵免將逐步取消。
HSA健康儲蓄賬戶額度翻倍
HSA的全名是Health Saving Account，一般在員工領取薪水的時候，都可以選擇拿出一部分放在自己的HSA賬戶裏邊，這部分薪水是不需要算作我們收入進行納稅的。
之前的稅務條款允許我們每人放入HSA的金額是4300美金，如果是夫妻兩人的情況，兩個人共同可以放入8500美金。
大而美的新稅法規定，如果我們的收入每人在75,000美金以下，夫妻聯合在15萬以下，我們能夠放入HSA的金額每人提高到8600美金，夫妻聯合可以提高到17,100美金，相比以往翻倍提升！
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