特朗普的《大而美法案》（One Big Beautiful Bill Act）已经在国会通过，身边不少小伙伴都在热烈讨论。这份法案内容非常庞杂，既包括大幅削减税率、新能源补贴和社会保障支出调整，也涉及军费和边境安全的增加等多项内容。
其中最受关注的，还是这次的减税条款。这可能是美国减税幅度最大的一次税务改革，关乎我们每一个普通人的“钱包”，也直接影响到我们华人群体的工作、生活方式和财务规划。
不仅如此，法案中的多个税务减免条款都会对美国房地产市场产生深远影响，这些都会影响我们的买家、投资者。今天就和Claire一起来看看，这次“大而美法案”到底有哪些重点内容，到底会对房市、投资者、买家们会产生哪些实质性的影响？
降低个人所得税率
本次的大而美法案降低了收入的税率，并且将降低后的低税率永久化。在大而美法案之前，我们的税率交的百分比是10%、15%、25%等等。大而美法案出来后，会把之前的15%降到12%，之前的25%降到22%，以此类推永久降低税率，对我们每个人来说都是一个好消息。
标准抵扣额提高
在美国，每位纳税人都享有一定额度的标准抵扣standard deduction，也就是每年一定金额的收入可以免税，额度根据申报身份而不同（分为单身、已婚、户主等）。
本次法案将原本的抵扣金额直接翻倍，并在此基础上额外增加通胀调整额度$1,000。
单身抵扣额：$7,500 → $15,000 + 通胀补贴
已婚联合申报：$15,000 → $30,000 + 通胀补贴
等于说，每个人可免税的收入又多出一大块，进一步减轻了整体税务。
SALT州税和地方税可抵扣税额上限提高
SALT全称是state and local tax deduction，它包含向州政府缴纳的地产税、州所得税、城市税。用全年收入总数减去SALT可扣除的项目，就会得出联邦所得税的最终应税所得，然后再按照家庭总收入的不同税率就能计算出大家最终要缴纳的联邦税了。
长期以来，高税州（加州、纽约、新泽西）居民报税时最多只能抵扣$10,000，但现在大而美法案把SALT的上限提高到了$40,000。对于年收入超过50万美元的纳税人，这项抵扣将逐步取消。五年后，抵扣限额将恢复到2017年税法规定的1万美元。
对房产市场会有何影响？
上面这几项减税政策将会带来实质性减负，对加州、纽约等高税州的购房者来说，可显著减轻房产税负担，每年最多可省下数千甚至上万美元的税费。
100%加速折旧回归
这条适用于合格的商业资产与出租房。合格的商业资产是指：比如老李是一个做生意的人，他要买一辆商务车用来经营生意，那么这辆商务车就属于合格的商业资产。老李花了5万买这辆车，根据大而美法案，在他买了这辆车的第一年内，就可以把这5万块钱全部拿来抵扣收入税。
投资房产有一点不同，就是需要做成本分解。比如说一栋100万的房子，这100万肯定是不能都用来抵税的，要分为三部分：
土地价值，假设25万。
房子建筑（地基、墙等等），寿命比较长，折旧是按照27.5年来的，假设50万。
房子内部资产（下水道、电器、地板、屋顶、热水器等等），寿命比较短，假设25万。那么在你买了这栋房子的第一年内，这25万就可以全部抵扣收入，是一笔非常大的折旧。
对房产投资者/房东会有何影响？
大幅度降低当年应税收入：按照法案，出租房屋中“短寿命资产”（如厨房设备、地板、屋顶、暖通空调、水管、电线等）在成本分解后，可在当年一次性全额折旧抵扣
现金流改善：当年税款下降，相当于房东手中多留下一笔资金，还可以进行维修翻新、还贷或再投资，提高整体投资回报率
短寿命资产全额抵扣后，剩余结构性资产仍按27.5年线性折旧，未来每年依旧有稳定的折旧抵扣
儿童税务补贴
在2025-2028年期间，家庭在报税时可为每位符合条件的子女申请$2,500的儿童税收抵免Child Tax Credit，比以往更高。
这部分是直接减免应交税额，非常适合有抚养小孩的家庭。
遗产税
同样，大而美法案将每个人的遗产免税额度翻倍，每个人有1,500万的遗产传承额度，如果是夫妻双方的话，则会有3,000万的遗产传承免税额度。
但注意，这只是联邦规定，各州对遗产税的规定可能不同，需要分别规划。
住房贷款利息抵扣限制不放宽
虽然大而美法案在很多地方减税了，但在住房贷款利息抵扣这块还是维持“紧缩”。
如果你房贷超过$750,000，超过部分的利息是不能用来抵税的，大而美法案继续保持了这个限制，没有放宽。
小费收入税收减免
这次大而美法案特别规定了“合格小费”的定义，当然也只有这些行业的员工才有资格享受小费收入的税收扣除（这些行业的名单，财政部会在法案颁布后90天内公布）。
根据大而美法案，在2025-2028年，员工可从应税收入中扣除最高2.5万美元的小费。如果年收入超过15万美元，最高扣除额度会慢慢缩减。
这条也仅适用于联邦所得税，不适用于州税。
工薪阶层加班收入免税
如果你是上班族，在2025-2028年期间，每周超过40小时的加班部分的工资可以免税，可以大大提高加班收入的实际收益。
但这项优惠有收入门槛：年薪超过$80,000的个人，不适用该条减免。所以对于中等收入的工薪阶层而言，是个很好的消息了。
65岁以上纳税人可享额外$4,000抵扣
如果你已年满65岁，除了基本的标准抵扣外，每年还可以额外享有$4,000的税务抵扣。这些纳税人的收入在一年不能超过75,000美金，夫妻联合是15万美金。
车贷利息最多可抵$10,000
现行税法中，个人买车所产生的贷款利息是不允许抵税的，而本次大而美法案将允许纳税人在购车当年，最多抵扣$10,000的车贷利息。
更重要的是，这项抵扣可以和标准抵扣同时使用。不过这项优惠也设置了收入门槛：单身收入超过$100,000；已婚家庭超过$200,000的无法享受这个抵扣。
而且这条抵扣只适用于在美国组装的汽车。
清洁能源设备抵扣将截止于2025年底
目前联邦政府允许安装太阳能板、小型风电、太阳能热水器等清洁能源设备的家庭，申请30%的设备成本作为税务抵扣。
大而美法案将此抵扣限定至2025年12月31日，也就是说想享受这笔节能补贴的朋友，要尽快安排施工了。
逐步取消清洁能源税收抵免
除了上面说的清洁能源设备抵扣截止，到2025年9月，电动汽车税收抵免将逐步取消；至2026年6月，电动汽车充电税收抵免将逐步取消。
HSA健康储蓄账户额度翻倍
HSA的全名是Health Saving Account，一般在员工领取薪水的时候，都可以选择拿出一部分放在自己的HSA账户里边，这部分薪水是不需要算作我们收入进行纳税的。
之前的税务条款允许我们每人放入HSA的金额是4300美金，如果是夫妻两人的情况，两个人共同可以放入8500美金。
大而美的新税法规定，如果我们的收入每人在75,000美金以下，夫妻联合在15万以下，我们能够放入HSA的金额每人提高到8600美金，夫妻联合可以提高到17,100美金，相比以往翻倍提升！
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