在加州，很多人花几十年辛苦买下来的房子，可能并不知道：如果没有做信托规划，这套房子将来可能会陷入遗产认证Probate程序，费时、费钱不说，还会公开所有细节，毫无隐私。
这是因为美国房产证上显示的是谁拥有产权，而不显示受益人。如果没有提前筹划、也没有设立生前信托，那么当房产持有人意外过世/正常死亡，且没有身前遗嘱的话，每个州将根据州法来决定谁来受益和受益的比例，这时候政府有权利把财产卖掉，也就是Probate Sale。
因此，在美国拥有房产一定要设立一个生前信托！通过信托，可以指定受益人，并明确指示财产怎么处理。Claire身边的很多客户朋友有了孩子以后就会设立一个信托，把名下的财产和房产转到信托里，以实现资产保护、传承的目的。
通俗点说，信托可以按照你设定的规则来管理房子，比如：
谁可以用这套房子？
你去世后房子归谁？
如何分配房产收入？
房主仍然可以住在里面、出租收租金，但从法律上说，房产的拥有者变成了信托，而不是房主这个“自然人”。
1、为什么要设立房地产信托？
一般来说，信托要有五大要素：委托人、受托人、受益人、受托之物和信托文件。
信托并不是“遥不可及”，咱们普通人也可以用上，特别适合想要保护财产、优化税务、管理资产、想要保护隐私的人：
高净值人士：拥有大量资产并希望合理安排继承的人
希望隐私保护的买家：不想让房产登记在自己名下而被公开查询
复杂的家庭结构：有继承计划，或希望为子女、配偶等指定不同继承比例的人
希望避免遗嘱认证Probate：信托可以帮助财产在委托人去世后，避免繁琐的遗嘱认证程序，迅速交接给受益人
把房子放进信托主要有以下几点好处：
避免遗产认证（Probate）
加州的遗产认证非常非常慢，可能会拖上一两年，费用则高达遗产总价值的4%-7%，而且全程公开。
可以明确避开遗嘱认定程序的继承方法只有通过生前信托/共同产权Joint Tenancy，其中设立可撤销的生前信托是公认的最具机动性的方法。当受益人是家庭成员的时候，生前信托就变成了家庭信托Family Trust。成立生前信托，可以在房产所有人在去世或失去行动能力的时候，避免必须通过的法庭遗嘱认定程序和高昂的遗嘱认定费。
传承方便，节省费用
有了信托，房子可以自动按照规则传给孩子、配偶或其他受益人，不需要法院介入。
税务规划&资产保护
某些类型的信托还可以帮助减少遗产税（针对高净值家庭），在一些结构下也能起到部分资产保护作用（比如不可撤销信托）。
2、怎么设立房地产信托？
找一位经验丰富的遗产/信托律师
他/她会帮你起草一份信托文件，内容包括：
谁是信托人（你自己）
谁是受益人（你的家人）
谁是受托人（你自己或你信任的人）
签署并公证信托文件
需要在公证人面前签署
文件即刻生效
把房产转进信托里
律师会帮你起草一份新的Grant Deed，把房子从你个人名下转到信托名下
到你所在县的地契登记处County Recorder's Office处备案
更新保险&通知银行（如果有贷款）
告知房屋保险公司房产已进入信托（一般只需加上信托为“附加被保险人”）
通知你的贷款银行，在大多数情况下，法律禁止银行因你将房产转入信托而要求立即还清贷款
整个过程通常1-2周搞定，费用根据律师经验和复杂度从几百到几千美元不等。
3、外国人可以在美国设立房地产信托吗？
这是可以的，哪怕你不是美国公民或绿卡身份，也可以在美国设立信托来持有房地产。尤其是很多华人小伙伴，为了避免继承难题，都会提前设立信托。
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