有出租房的小伙伴，是不是常常会想——“现在卖房是不是个好时机？还是继续放着收租比较划算？”
这个问题背后，其实牵涉到很多因素：房价走势、租金回报、税务成本、个人的财务状况和未来计划等等。
市场节奏在变，投资房的决策不能只靠感觉。今天这篇文章，小V就带你系统梳理一下，帮你理清思路，看看到底哪种选择更适合你现在的情况。
01、卖VS租，哪个回报更有优势？
过去这两年，湾区房市经历了从火热到降温再到回暖的过程。从去年起，湾区部分核心地区房价已回到高点，好学区、好地段的房子能卖到不错的价格。但整体上交易节奏比2021年慢，买家也更谨慎。
在租房市场上，租金则普遍回升，特别是南湾和中半岛，靠近科技公司、学区好的地段，租金涨幅明显。
而且湾区整体空置率不高，特别是适合家庭型租客的独立屋，基本挂出去一两周就能租出。
你可以先从这几个问题出发问问自己：
租金回报率高不高？
有没有稳定租客？
房子维护成本大不大？
当前市场上，卖得动吗？
如果你现在的房子租金高、空置率低、维护简单，继续出租是稳妥的做法；如果房子位置一般、租金低、维护费高，又正好市场上还卖得动，那就可以考虑变现。
02、现金流VS升值空间？
你现在是靠租金赚钱，还是靠房价上涨赚钱？——这是判断要不要继续持有的核心问题之一。
很多投资房虽然租金看起来不低，但一算净回报，其实不到2%。有的甚至是负现金流，每个月倒贴一点点，但靠房价升值把整体收益拉回来。
你可以简单算个账：
年净租金 = g- 地税 - 房贷利息 - 房屋保险 - 管理费 - 维修费
净回报率 = 年净租金 ÷ 当前市场估价
假设你在San Jose有一套价值$1,500,000的房子，年租金$48,000，扣掉地税、保险、贷款利息、管理费、维修费等共$24,000。那么：
年净租金 = $24,000
净回报率 = $24,000 ÷ $1,500,000 ≈ 1.6%，这个数字代表的是房子的净收益率，不是总租金回报，而是扣除掉必要支出后的“落袋为安”
这些数据可以让你直观看到租金减去持有成本，最后的现金流还有多少？如果收益不理想，想出手也可以问问自己：现在这个房子还有多少升值空间？愿不愿意继续等下一个房价上涨周期？同样的钱，是否可以换到现金流更好的资产？
03、税务成本
如果你打算卖掉投资房套现，一定要把税务也考虑进去，否则账面赚了几十万，可能一半都要交出去：
资本利得税：出售投资房时，增值部分要交15%~20%的联邦税，加州州资本利得税率在1%-13.3%之间，收入越高，税率越高
卖房相关费用：包括中介费、过户费等等
有些小伙伴是买房后先自住、再出租的，还能用到自住房$250K/$500K（单身/夫妻）的免税额度，但前提是过去5年内自住要满2年。
如果你打算卖掉旧房，再马上买新的出租房，则可以通过1031 Exchange，合法延期缴税。
04、适合你的，才是最好的
综合来说，你可以从以下几个维度来自测一下：
1. 适合继续持有出租房的：
房子维护状态好、租客稳定、租金现金流为正
对市场乐观，愿意长期收租
没有用钱的刚需，也不想折腾换资产
有经纪人专门管理，帮你省心
2. 适合现在考虑出售的：
租金回报不高
房子老旧、管理麻烦，自己又没精力打理
想置换资产，比如换去现金流更好的州，或者做REIT等
想做1031置换
有退休/换房/资金使用等实际需求
每一套房子的情况都不一样，适合你的，才是最好的！
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