有出租房的小夥伴，是不是常常會想——“現在賣房是不是個好時機？還是繼續放著收租比較划算？”
這個問題背後，其實牽涉到很多因素：房價走勢、租金回報、稅務成本、個人的財務狀況和未來計劃等等。
市場節奏在變，投資房的決策不能只靠感覺。今天這篇文章，小V就帶你係統梳理一下，幫你理清思路，看看到底哪種選擇更適合你現在的情況。
01、賣VS租，哪個回報更有優勢？
過去這兩年，灣區房市經歷了從火熱到降溫再到回暖的過程。從去年起，灣區部分核心地區房價已回到高點，好學區、好地段的房子能賣到不錯的價格。但整體上交易節奏比2021年慢，買家也更謹慎。
在租房市場上，租金則普遍回升，特別是南灣和中半島，靠近科技公司、學區好的地段，租金漲幅明顯。
而且灣區整體空置率不高，特別是適合家庭型租客的獨立屋，基本掛出去一兩週就能租出。
你可以先從這幾個問題出發問問自己：
租金回報率高不高？
有沒有穩定租客？
房子維護成本大不大？
當前市場上，賣得動嗎？
如果你現在的房子租金高、空置率低、維護簡單，繼續出租是穩妥的做法；如果房子位置一般、租金低、維護費高，又正好市場上還賣得動，那就可以考慮變現。
02、現金流VS升值空間？
你現在是靠租金賺錢，還是靠房價上漲賺錢？——這是判斷要不要繼續持有的核心問題之一。
很多投資房雖然租金看起來不低，但一算淨回報，其實不到2%。有的甚至是負現金流，每個月倒貼一點點，但靠房價升值把整體收益拉回來。
你可以簡單算個賬：
年淨租金 = g- 地稅 - 房貸利息 - 房屋保險 - 管理費 - 維修費
淨回報率 = 年淨租金 ÷ 當前市場估價
假設你在San Jose有一套價值$1,500,000的房子，年租金$48,000，扣掉地稅、保險、貸款利息、管理費、維修費等共$24,000。那麼：
年淨租金 = $24,000
淨回報率 = $24,000 ÷ $1,500,000 ≈ 1.6%，這個數字代表的是房子的淨收益率，不是總租金回報，而是扣除掉必要支出後的“落袋為安”
這些資料可以讓你直觀看到租金減去持有成本，最後的現金流還有多少？如果收益不理想，想出手也可以問問自己：現在這個房子還有多少升值空間？願不願意繼續等下一個房價上漲週期？同樣的錢，是否可以換到現金流更好的資產？
03、稅務成本
如果你打算賣掉投資房套現，一定要把稅務也考慮進去，否則賬面賺了幾十萬，可能一半都要交出去：
資本利得稅：出售投資房時，增值部分要交15%~20%的聯邦稅，加州州資本利得稅率在1%-13.3%之間，收入越高，稅率越高
賣房相關費用：包括中介費、過戶費等等
有些小夥伴是買房後先自住、再出租的，還能用到自住房$250K/$500K（單身/夫妻）的免稅額度，但前提是過去5年內自住要滿2年。
如果你打算賣掉舊房，再馬上買新的出租房，則可以透過1031 Exchange，合法延期繳稅。
04、適合你的，纔是最好的
綜合來說，你可以從以下幾個維度來自測一下：
1. 適合繼續持有出租房的：
房子維護狀態好、租客穩定、租金現金流為正
對市場樂觀，願意長期收租
沒有用錢的剛需，也不想折騰換資產
有經紀人專門管理，幫你省心
2. 適合現在考慮出售的：
租金回報不高
房子老舊、管理麻煩，自己又沒精力打理
想置換資產，比如換去現金流更好的州，或者做REIT等
想做1031置換
有退休/換房/資金使用等實際需求
每一套房子的情況都不一樣，適合你的，纔是最好的！
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