在矽谷買賣房子時，很多人習慣先開啟MLS、Redfin、Zillow看房源（Redfin、Zillow的資料來源於MLS）。在房源資訊裡，面積往往是大家最關注的數字之一。
然而，MLS上的面積，並不一定等於官方記錄的面積，也不等於實際可居住的面積。有時候，這個數字差個幾十甚至上百平方英尺，就可能讓你在價格、貸款、保險上都吃虧。
今天，我們就來拆解一下——為什麼會出現這樣的差異？它可能帶來哪些風險？又該如何提前避坑？
為什麼MLS和County面積會不一樣？
很多人以為MLS（Multiple Listing Service，房產經紀人之間共享的房源系統）裡的資訊，官方又權威，其實未必。MLS並不承擔法律責任，房齡、結構、面積等資訊，大多由賣方經紀人填寫，僅供參考。
01、未經許可的加建：
常見的有加建陽光房、露臺、改車庫成臥室等，只要沒拿Building Permit，這部分面積不會出現在County記錄裡。
02、測量方式不同：
County面積：多基於原始建造資料+合法加建記錄；
MLS面積：可能來自賣家的記憶、經紀人的實地測量；
兩種來源標準不一樣，結果自然可能有差異。
03、登記延遲：
即便加建有Permit，County系統的更新速度也可能比較慢，上市時的資料還沒來得及更新。
04、面積統計標準不同：
有的賣家會把車庫、地下室、閣樓的空間算進去，但County可能只統計合法居住面積Living Space。
面積不一致，會帶來什麼影響？
01、價格評估差異：買家可能為虛高的面積多付錢。
02、貸款風險：評估師通常以County面積爲準，如果MLS面積虛高，估價可能偏低，貸款批不下來。
03、保險問題：面積不實，保險金額可能不足或理賠時會有爭議。
04、法律風險：如果賣家隱瞞無Permit加建，被發現可能面臨法律追責。
買賣雙方怎麼覈實房屋面積？
最保險的方法就是查詢County Record，到所在縣的評估處Assessor’s Office網站，輸入APN或地址就可以查到。如果發現這跟MLS不一致，就要提高警覺了。
除此之外還可以查Permit記錄，向City或County Building Department查詢，房子的加建是否有合法Permit。所有的改建、擴建，只要是合規的，必須要提交申請、拿到permit、經過驗收、最終蓋章登記。
如果不放心還可以自己找持牌評估師或測量公司測量，以獲取更精準資料。
交易中如何規避風險？
買家：
下Offer前核實清楚County和MLS面積資料
透過披露報告等確認加建的合法性
賣家：
上市前自查
對無Permit加建如實披露（Seller Disclosure）
所以MLS上的面積，只能作為參考，不是官方標準答案！
