在硅谷买卖房子时，很多人习惯先打开MLS、Redfin、Zillow看房源（Redfin、Zillow的数据来源于MLS）。在房源信息里，面积往往是大家最关注的数字之一。
然而，MLS上的面积，并不一定等于官方记录的面积，也不等于实际可居住的面积。有时候，这个数字差个几十甚至上百平方英尺，就可能让你在价格、贷款、保险上都吃亏。
今天，我们就来拆解一下——为什么会出现这样的差异？它可能带来哪些风险？又该如何提前避坑？
为什么MLS和County面积会不一样？
很多人以为MLS（Multiple Listing Service，房产经纪人之间共享的房源系统）里的信息，官方又权威，其实未必。MLS并不承担法律责任，房龄、结构、面积等信息，大多由卖方经纪人填写，仅供参考。
01、未经许可的加建：
常见的有加建阳光房、露台、改车库成卧室等，只要没拿Building Permit，这部分面积不会出现在County记录里。
02、测量方式不同：
County面积：多基于原始建造数据+合法加建记录；
MLS面积：可能来自卖家的记忆、经纪人的实地测量；
两种来源标准不一样，结果自然可能有差异。
03、登记延迟：
即便加建有Permit，County系统的更新速度也可能比较慢，上市时的数据还没来得及更新。
04、面积统计标准不同：
有的卖家会把车库、地下室、阁楼的空间算进去，但County可能只统计合法居住面积Living Space。
面积不一致，会带来什么影响？
01、价格评估差异：买家可能为虚高的面积多付钱。
02、贷款风险：评估师通常以County面积为准，如果MLS面积虚高，估价可能偏低，贷款批不下来。
03、保险问题：面积不实，保险金额可能不足或理赔时会有争议。
04、法律风险：如果卖家隐瞒无Permit加建，被发现可能面临法律追责。
买卖双方怎么核实房屋面积？
最保险的方法就是查询County Record，到所在县的评估处Assessor’s Office网站，输入APN或地址就可以查到。如果发现这跟MLS不一致，就要提高警觉了。
除此之外还可以查Permit记录，向City或County Building Department查询，房子的加建是否有合法Permit。所有的改建、扩建，只要是合规的，必须要提交申请、拿到permit、经过验收、最终盖章登记。
如果不放心还可以自己找持牌评估师或测量公司测量，以获取更精准数据。
交易中如何规避风险？
买家：
下Offer前核实清楚County和MLS面积数据
通过披露报告等确认加建的合法性
卖家：
上市前自查
对无Permit加建如实披露（Seller Disclosure）
所以MLS上的面积，只能作为参考，不是官方标准答案！
